אג"ח - מה זה בכלל ומה הקשר למשכנתא?

אג"ח – אלו הם ראשי תיבות של איגרת חוב. ובצורה הפשוטה ביותר זו הלוואה שלוקח הגורם שמוכר את האג"ח ממי שרוכש אותה.

ישנם שני סוגי אג"ח עיקריים - אג"ח מדינה ואג"ח קונצרני (חברות). ההבדל ביניהן הוא הגורם המנפיק את האג"ח ולווה את הכסף.

האג"ח הרלוונטיות למשכנתא הן אג"ח מדינה, ולכן נתמקד בהן במאמר זה.

נתחיל מהבסיס.

כמו לכל עסק גם למדינה יש תקציב המתחלק להכנסות ולהוצאות. הוצאות המדינה הן הוצאות משרדי הממשלה השונים על תפעול שוטף, פרויקטים מיוחדים ועוד. הכנסות המדינה הן המיסים אותם היא גובה מהציבור הרחב, אנשים פרטיים וחברות.

כשהוצאות המדינה גבוהות מהכנסותיה נוצר גירעון בתקציב. המדינה צריכה לכסות את הגירעון באמצעות הלוואה, בדיוק כמו שאם ההוצאות שלנו גבוהות מהכנסות אנחנו צריכים לכסות את הפער ע"י הלוואה.

אחת מהדרכים לקבל את ההלוואות הללו מהציבור היא דרך הנפקת אג"ח שייסחרו בבורסה לניירות ערך.

באופן כללי, האג"ח מזכירה הלוואת בלון חלקי. כל איגרת חוב, צפויה לתת למחזיק בה, כלומר: המלווה, ריבית. ובהנחה שמחזיק האג"ח אכן יחזיק בה עד למועד הפירעון, הוא יקבל גם את קרן ההלוואה.

ישנם סוגים שונים של אג"ח. חלקן בריבית קבועה וחלקן בריבית משתנה, חלקן צמודות מדד וחלקן צמודות מט"ח ועוד. האג"ח היא נייר ערך הנסחר בבורסה, וככזה מחירו יכול לעלות ולרדת בהתאם להיצע ולביקוש.

כדאיות רכישת אג"ח ושינויים במחירה בבורסה הם נושא לדיון נפרד, אבל חשוב שנבין מה המשמעות של רכישת אג"ח. ולכן ניעזר בדוגמא הבאה:

קנינו מהממשלה אג"ח במחיר של 1 ₪. לפי תנאי האג"ח מובטחת לנו ריבית של 3% מדי שנה, מועד הפירעון הוא בעוד 10 שנים, ובסוף התקופה נקבל את השקל שלנו בחזרה, כלומר: המדינה תיפרע את ההלוואה. ניתן להחזיק את האג"ח למשך כל התקופה, ולקבל תשואה שנתית של 3%.

מה קורה אם אנחנו זקוקים לכסף לפני מועד הפירעון הסופי של האג"ח? נניח כהון עצמי לרכישת דירה כבר לאחר שנתיים? במצב כזה, נמכור את האג"ח בבורסה. אבל, אנחנו רואים שכאשר אנו רוצים למכור את האג"ח הוא נסחר בבורסה ב 0.99 ₪.

מה המשמעות מבחינת מי שירכוש את האג"ח מאיתנו? הוא ימשיך לקבל את הריבית (שנקראת קופון, דרך אגב) כל שנה עד למועד הפירעון. אבל לאותו משקיע/רוכש יש רווח נוסף, בסוף התקופה הוא יקבל 1 ₪ על האג"ח. לרווחים שלו התווסף ההפרש בין מחיר הקניה של האג"ח לבין מחיר הפדיון שלה. כלומר התשואה שלו היא מעט יותר מ- 3% לשנה.

למה אני מספר לכם את כל זה?

תהיו איתי עוד רגע.

צריך להבין שכשאנחנו שומעים על ירידה במחירי האג"ח בבורסה, זה אומר שהתשואה על האג"ח עולה! ולהיפך. כשמחירי האג"ח בבורסה עולים – התשואה יורדת.

והנה הגעתי לפואנטה, או לקשר למשכנתא - ישנם מסלולים אשר מתומחרים על בסיס ממוצע תשואות אג"ח לתקופה מסוימת. כלומר ממוצע תשואות האג"ח הוא ה"עוגן" ממנו נגזרת הריבית על המשכנתא.

ושוב, ניעזר בדוגמא כדי להבין.

אחד ממסלולי המשכנתא שלנו הינו מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים. בעת נטילת המשכנתא הבנק קבע שהריבית תהיה לפי עוגן אג"ח + 3%. כשלקחנו את המשכנתא ממוצע תשואות האג"ח היה 0.5%. זה אומר שבפועל קיבלנו משכנתא בריבית של 3.5%, אשר אינה משתנה במשך 5 שנים.

מה יקרה לאחר 5 שנים? הבנק בודק את ממוצע תשואות האג"ח כפי שפרסם בנק ישראל וכעת הוא רואה שממוצע תשואות האג"ח עומד על 1%. במועד העדכון הריבית שלנו תעלה ל – 4%, והחזרי המשכנתא שלנו יעלו בהתאם.

בדוגמא ראינו מקרה בו תשואת האג"ח עלתה. חשוב לציין כי ממוצע תשואות האג"ח יכול גם לרדת.

מה זה אומר מבחינתנו על המשכנתא?

תשואות האג"ח הן אחד הגורמים המשמעותיים ביותר בקביעת הריבית שנשלם עבור המשכנתא. גם במועד קבלת המשכנתא וגם במועדי עדכון של מסלולי הריבית המשתנה.

אז מה עושים?

ישנן שתי נקודות משמעותיות בהן יש לנו השפעה על גובה הריבית:

1) במועד נטילת המשכנתא

יועץ המשכנתאות שלכם עוקב אחר מגמת תשואות האג"ח. במידה וחוזה הרכישה שלכם מאפשר זאת, היועץ ימליץ לכם מאיזה מסלול למשוך קודם את הכסף ועם איזה מסלול להמתין.

2) בתחנות עדכון הריבית

חשוב לבדוק האם ישנה כדאיות למחזור או שינוי מסלול. זכרו שבמועדי עדכון הריבית אין קנסות על פירעון מוקדם של המשכנתא. ואם אנחנו גם ככה נמצאים בתהליך מחזור צריך לבדוק מה תהיה ההשפעה של המחזור ולוודא שלא נרע את מצבנו לאורך זמן.