מה כבר יכול להשתבש? צעד שלישי בסדרת צועדים למשכנתא

בצעדים הקודמים הבנו מה האפשרויות שלנו וקיבלנו אישור עקרוני למשכנתא מהבנק. זה השלב להתקדם ולהשלים את עסקת הרכישה של הדירה.

התהליך אמור להיות פשוט. מצד אחד מוכר ומהצד השני קונה, שני הצדדים הסכימו על מחיר הדירה ועל מועד העברת הנכס. אז איפה הבעיה?

אסור לנו לשכוח שעבור מרביתנו עסקת רכישת הדירה היא העסקה הגדולה ביותר שנעשה בימי חיינו ולכן צריך להתייחס אליה ברצינות רבה.

חוזה הדירה הוא מסמך מורכב הכולל התייחסות להיבטים רבים של עסקת הרכישה, הנכס עצמו, הגנות ובטוחות. לכן, חשוב מאוד שילווה אותנו עורך דין העוסק בתחום שידאג לאינטרסים שלנו ויגן עלינו מפני תקלות העלולות לצוץ.

מבחינת המשכנתא, החלק העיקרי בתהליך עריכת חוזה רכישת הדירה נוגע ללוח התשלומים לפיו אנו מעבירים את הכסף למוכר.

את לוח התשלומים על הדירה חשוב לתכנן כך שנספיק להשלים את כל תהליך המשכנתא מול הבנק, ושהכסף יועבר בזמן למוכרים ונימנע מקנסות.

התשלום הראשון שמועבר למוכרים יהיה בדרך כלל לפחות בגובה הפיצוי המוסכם במקרה של הפרה יסודית של החוזה, כלומר: הסכום שנשלם למוכר אם נחליט שלא להמשיך בעסקה לאחר חתימתה. סכום זה יהיה מההון העצמי שצברנו ולכן הוא אמור להיות משולם לרוב מייד תחילת התהליך.

התשלום הבא מיועד במרבית המקרים לצורך פירעון המשכנתא של המוכר. ייתכן שכבר בשלב זה נהיה זקוקים לשחרור, גם אם חלקי, של כספי המשכנתא. חשוב מאוד שנהיה מודעים לכך ונתכנן את המועד לתשלום כך שיהיה לנו מספיק זמן לבצע את כל תהליך המשכנתא ורישום הביטחונות.

חשוב להביא בחשבון שהתהליך אינו תלוי רק בקצב שלנו. אנו תלויים בעומסים ובשעות הפעילות של הבנק, בלוחות הזמנים של המוכרים, בזמינות עורכי הדין של שני הצדדים, חגים, ימי שבתון ועוד.

לרוב הזמן המינימלי שלוקח להשלים את תיק המשכנתא הוא 3-5 שבועות. רצוי לקחת בחשבון אפילו פרק זמן ארוך יותר – ראיתי תהליכים בהם לקח למעלה מ- 3 חודשים עד שהכסף הועבר למוכרים.

במידה והמוכרים צריכים לסלק את השעבוד על הנכס, התהליך מורכב יותר. מצד אחד, הבנק של המוכרים יסיר את הרישום תוך 30 יום מיום פירעון המשכנתא. מצד שני, הבנק של הרוכשים לא יעביר כסף נוסף עד לקבלת נסח טאבו "נקי", כלומר: ללא שעבודים לבנק של המוכרים. גם כאן חשוב לתת מספיק זמן בין התשלום לסילוק המשכנתא לבין מועד התשלום הבא בכדי לא להילחץ ולא הגיע למצב של הפרת חוזה.

וכמובן, השלמת התשלום עבור הרכישה במועד קבלת המפתח. האינטרס שלכם הוא לדחות למועד זה סכום גדול ככל האפשר, כך תוכלו להתחיל לשלם את המשכנתא ממועד קרוב יותר לכניסה לדירה. חשוב לציין שברכישת דירה חדשה השיקולים עשויים להיות מעט שונים כיוון שישנה הצמדה למדד תשומות הבניה שצריך להביא בחשבון, אך זה נושא למאמר אחר.

נושא חשוב נוסף הוא הפיצוי המוסכם על עיכובים בתשלומים. יש לוודא שהקנסות על איחורים של ימים בודדים לא יהיו גבוהים מדי. לרוב עד שבוע אין קנסות, ולאחר מכן מקובל לקבוע קנס של כמה מאות שקלים ליום איחור. צריך לשים לב שלא מדובר במשהו שעלול להכביד עליכם מאוד.

אז אחרי שהכל נבדק ע"י עורך הדין שלכם, ולוח התשלומים עבור הדירה מוכן ומותאם למועדי שחרור כספי המשכנתא, אפשר לחתום על החוזה, לשלוח אותו לבנק ולהתחיל לנהל מו"מ על תנאי המשכנתא. ועל זה נדבר כבר בצעד הבא.

מעוניינים להתעדכן ראשונים? עשו לייק לדף הפייסבוק ובקרו באתר חשבון בפלוס.