מסלולי משכנתא

כבר יצא לכם לשמוע על קל"צ, מל"צ ופריים?

הקיצורים המוזרים האלו הם שמות של חלק מהמסלולים הקיימים במשכנתא. בואו נכיר את חמשת המסלולים העיקריים:

קל"צ –הריבית קבועה והמשכנתא לא צמודה

במסלול זה הריבית קבועה ולא משתנה במשך כל חיי המשכנתא, וההלוואה אינה צמודה למדד המחירים לצרכן (שנקרא לו מעכשיו – "המדד").

מסלול זה הינו היציב ביותר במשכנתא. הסכום אותו תשלמו בחודש הראשון יהיה זהה לסכום אותו תשלמו בחודש האחרון, גם אם הוא יהיה בעוד 30 שנה. שום שינוי שיחול במשק לא ישפיע. זהו גם יתרונו הגדול של מסלול זה.

אז למה לא לקחת את כל ההלוואה במסלול זה?

מבחינת הבנק, שמנהל את סיכוניו לשנים רבות קדימה, זהו המסלול הכי פחות כדאי. זאת מכיוון שהוא אינו מגן על הבנק משינויי מדד השוחקים את ערך הכסף, שינויי ריבית וסיכון במשק ועוד. לכן הריביות במסלול זה הן הגבוהות ביותר מבין כלל המסלולים.

בנוסף, במקרה של פירעון מוקדם, בו הריבית הממוצעת לפירעון מוקדם ירדה לעומת הריבית במשכנתא שלנו, תהיה עמלת הפרשי היוון שעלולה להגיע לאלפי ועשרות אלפי שקלים.

למידע על עמלות פירעון מוקדם - לחץ כאן

מאפיין נוסף של מסלול זה היא העובדה שהריבית עולה ככל שההלוואה נלקחת לתקופות ארוכות יותר!

לסיכום, מסלול קל"צ:

חסרונות	יתרונות	הצמדה	ריבית
ריבית גבוהה יחסית סכנה לעמלות פירעון מוקדם גבוהות	וודאות ויציבות בהחזרים חודשיים	ללא	קבועה

ק"צ – ריבית קבועה והמשכנתא צמודה למדד

בדומה למסלול הקל"צ, גם כאן הריבית נקבעת במועד קבלת המשכנתא ואינה משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה.

ההבדל הוא שקרן המשכנתא, כלומר הסכום אותו לקחנו מהבנק, צמודה למדד. המשמעות היא שכל שינוי של המדד יגדיל או יקטין את יתרת החוב שלנו לבנק, ולכן גם ישפיע גם על ההחזר החודשי שלנו.

יחסית למסלול הקל"צ הריבית נמוכה יותר ולרוב ההבדל בין שני המסלולים מגלם את הערכת הבנק לגבי האינפלציה הצפויה.

גם במסלול זה ככל שתקופת ההלוואה ארוכה יותר כך הריבית גבוהה יותר.

לסיכום, מסלול ק"צ:

חסרונות	יתרונות	הצמדה למדד	ריבית
ריבית גבוהה יחסית חשיפה לשינויי המדד סכנה של עמלות פירעון מוקדם גבוהות	וודאות יחסית – הריבית לא תשתנה	צמודה	קבועה

מל"צ – ריבית משתנה והמשכנתא לא צמודה למדד

במסלול זה הבנק קובע נוסחה לחישוב הריבית. הנוסחה מורכבת מ"עוגן" ומ"מרווח". העוגן הוא גורם חיצוני שאינו בשליטת הבנק, כמו תשואת אג"ח ממשלתיות. המרווח זו התוספת לעוגן או הפחתה ממנו.

במסלול זה העוגן משתנה בהתאם לתדירות קבועה מראש, למשל כל שנתיים, והמרווח נותר קבוע לאורך כל חיי הלוואה.

לדוגמא:

נניח ובחרנו במסלול של ריבית משתנה כל שלוש שנים, והבנק קבע שהריבית תחושב לפי עוגן של תשואת אג"ח ממשלתית + מרווח של 1%.

במועד קבלת ההלוואה תשואת האג"ח הממשלתית, שאינה בשליטת הבנק, עומדת על 2.5% לשנה. לפי מנגנון החישוב הריבית על המשכנתא תעמוד על 3.5% לשנה.

שלוש שנים לאחר מכן, במועד שינוי הריבית, הבנק בודק מה תשואת האג"ח ומגלה שהיא עומדת על 2% לשנה. כיוון שהמרווח אינו משתנה הרי שהריבית תתעדכן ותעמוד על 3% החל ממועד השינוי ועד למועד השינוי הבא, וכך הלאה עד לתום תקופת ההלוואה.

פירעון שמתבצע במועד עדכון הריבית אינו כרוך בעמלה, למעט עמלה תפעולית. פירעון שמתבצע בכל מועד אחר יגרור עמלות פירעון מופחתות מכיוון שהחישוב הוא רק עד למועד שינוי הריבית ולא עד תום תקופת ההלוואה הכללית.

לסיכום, מסלול מל"צ:

​​חסרונות	יתרונות	הצמדה למדד	ריבית
חוסר וודאות לגבי הריביות לאורך חיי המשכנתא	ללא עמלת פירעון או עמלת פירעון מופחתת	ללא	משתנה

מ"צ – ריבית משתנה והמשכנתא צמודה למדד

במסלול זה, כמו במסלול הקודם, הריבית משתנה במועדים קבועים כפי שסוכם מול הבנק. בנוסף לכך גם קרן ההלוואה שנלקחה צמודה למדד ומשפיעה על יתרת החוב שלנו ועל גובה ההחזר החודשי.

הריבית במסלול זה לרוב תהיה נמוכה מהריבית במסלול המל"צ וההפרש יגלם את ציפיות הבנק למדדים.

מאחר והריבית משתנה בהתאם לשינויים שיחולו בעתיד וסכום ההלוואה הכולל מוצמד למדד, יש במסלול זה רמה גבוהה יחסית של אי וודאות לגבי גובהם של הקרן ושל ההחזרים החודשיים העתידיים.

לסיכום, מסלול מ"צ:

חסרונות	יתרונות	הצמדה למדד	ריבית
חוסר וודאות לגבי הריביות והמדדים בעתיד	ריבית נמוכה יחסית בתחילת חיי המשכנתא עמלות פירעון מוקדם נמוכות יחסית	צמודה	משתנה

פריים – מסלול הצמוד לריבית הפריים המשכנתא אינה צמודה למדד

כנראה שזהו המסלול המוכר ביותר למרבית הציבור. ריבית הפריים הינה ריבית בנק ישראל בתוספת של 1.5%. ריבית זו מתעדכנת באופן רשמי 8 פעמים בשנה, אך לבנק ישראל יש סמכות לחרוג ממועדים אלו.

במסלול זה הריביות הן הנמוכות ביותר ופירעון מוקדם שלו יגרור עמלה תפעולית ועמלת אי הודעה מוקדמת בלבד, כלומר: אין עמלות הפרשי מדד או היוון. מצד שני, הריביות יכולות לעלות בכל רגע נתון ושינוי של 1% בריבית יגדיל את ההחזר החודשי בכ – 10% לערך.

זהו המסלול הגמיש מכולם, ניתן לשנות את משך התקופה בקלות יחסית וקיצור או הארכת משך חיי המשכנתא לרוב אינם משפיעים על גובה הריבית במסלול.

לסיכום, מסלול פריים:

חסרונות	יתרונות	הצמדה למדד	ריבית
חשיפה מיידית ומהותית לשינויי ריבית במשק	ריביות יחסית נמוכות מסלול גמיש מאוד אין עמלות הפרשי מדד או היוון בפירעון מוקדם	ללא	משתנה

אלו הם חמשת המסלולים העיקריים במרכיבים את מרבית המשכנתאות בארץ. בנוסף קיימים מסלולים נוספים הצמודים למט"ח, ריביות משתנות מסוגים שונים ועוד.

אז מה עדיף?

כמו שראינו, לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, החוכמה היא לבנות תמהיל משכנתא מותאם באופן המיטבי. תמהיל אופטימלי הוא תמהיל אשר:

- מביא בחשבון את יכולות ההחזר שלנו והיכולת שלנו לספוג עליה בהחזרים החודשיים

- יינצל תקופות של ריביות נמוכות ויגן עלינו מפני עליות ריבית ואינפלציה

- יוזיל לנו ככל האפשר פירעונות מוקדמים עתידיים

- ועוד...