משכנתא הפוכה ומשכנתא פנסיונית

רוצים לעזור לילדים לרכוש בית? צריכים לשלם מקדמה גבוהה לדיור מוגן ולא רוצים למכור את הבית? צריכים תוספת להכנסה החודשית? אם אתם בני 60 ומעלה ויש לכם נכס בבעלותכם, המאמר הזה בשבילכם!

כשאנו משתמשים במושג משכנתא אנחנו לרוב מתכוונים להלוואה שנלקחת לצורך רכישת דירה. יחד עם זאת, בשנים האחרונות התרחב השימוש בהלוואה מסוג זה למטרות נוספות ושונות, ורבים לוקחים את המשכנתא לצורך מימון הוצאות גדולות שאינן קשורות ישירות לרכישת דירה, כגון: אירועים משפחתיים גדולים, מימון נסיעות גדולות לחו"ל, איחוד הלוואות קיימות, השקעה בעסק ועוד. בכל המקרים הללו, הנכס שבבעלותנו משמש את הבנק או חברת הביטוח כבטחון למקרה שלא נעמוד בתשלומי ההלוואה.

הסיבות לכך שרבים פונים למשכנתא ולא להלוואה רגילה מהבנק הן רבות ומגוונות, אלו העיקריות:

1. ריבית נמוכה - אמנם בתקופה האחרונה הריבית על המשכנתאות עלתה באופן משמעותי, אבל ביחס להלוואות רגילות הריבית עדיין נמוכה יחסית

2. פריסה ארוכת שנים - ניתן לפרוס את ההחזר למשך תקופה ארוכה של 15, 20 ובמקרים מסוימים אפילו ל- 30 שנה, וזאת בניגוד למרבית ההלוואות הרגילות, אשר נפרסות לתקופה של 5 -7 שנים

3. ניתן לקבל סכום כסף גדול יחסית להלוואות רגילות

תהליך רגיל של משכנתא אינו פשוט ומלווה בלא מעט בירוקרטיה. כאשר הפונה לבנק הוא לקוח שחצה את גיל 60 התהליך הופך למורכב אף יותר, בין היתר מהסיבות הבאות:

פריסת המשכנתא – מרבית הבנקים מגבילים את המשכנתא כך שתסתיים כשהלווה מגיע לגיל 85. קיצור תקופת ההלוואה גורר באופן טבעי עלייה בהחזר החודשי.

ביטוח החיים - הופך להיות מרכיב משמעותי מאוד ויכול להגיע לפרמיה חודשית של אלפי שקלים.

יכולת ההחזר של הלווים פוחתת – במתן הלוואה ללווים צעירים יחסית הבנק מניח שהכנסותיהם יישארו באותה רמה ואף יעלו לאורך חיי המשכנתא. לעומת זאת כשהלווים חצו את גיל 60, הבנק יודע בוודאות שההכנסות צפויות לרדת לאחר גיל פרישה.

אי עמידה בהתחייבות – כשלווים לא עומדים בהתחייבויותיהם, הבנק ירצה לפנות אותם מביתם ולמכור את הנכס. עכשיו תתארו לעצמכם את הנזק התדמיתי לבנק אם הוא ינסה לפנות זוג בגיל 75 מביתו.

הגורמים הללו ואחרים הביאו לעולם מוצר חדש - משכנתא הפוכה, ואחותה הצעירה - משכנתא פנסיונית. כן, זו אינה טעות. מדובר בשני מוצרים שאמנם מיועדים לאותו קהל גיל, אך הם שונים זה מזה באופנים רבים.

נכון להיום, מסיבות רגולטוריות, משכנתא הפוכה ניתנת על ידי חברות ביטוח ולא במערכת הבנקאית. חברות הביטוח מציעות מסלולים שונים ומאפשרות קבלת הכסף כסכום חד פעמי או במספר פעימות. גם מבחינת הריביות ישנם מסלולים שונים. הנפוצים הם מסלול הפריים ומסלול הריבית הקבועה, הצמודה למדד המחירים לצרכן.

נפתח במשכנתא הפוכה

המשכנתא ההפוכה מאפשרת ללקוחות מבוגרים יותר לקבל כסף "על חשבון" הבית שלהם לשימושם לכל מטרה – עזרה לילדים או לנכדים לרכישת נכס, שיפוץ הבית, טיול גדול לחו"ל, כסף למחייה שוטפת, תשלום מקדמה לדיור מוגן ועוד מטרות רבות ומגוונות.

אבל הרי קודם אמרנו שאחת מהבעיות במתן הלוואות לבני 60 ומעלה היא העובדה שלא תמיד יש להם יכולת פירעון להלוואה, אז איך זה מסתדר?

פשוט, במשכנתא הפוכה יש מספר אפשרויות להחזר חודשי:

1. החזר ההלוואה בתשלומים חודשיים כמו במשכנתא רגילה

2. החזר הריבית בלבד, וקרן ההלוואה נשארת קבועה

3. ללא החזר חודשי, הריבית מצטרפת לקרן ההלוואה ומתחילה לצבור ריבית גם כן (ריבית דה ריבית)

אני מניח שעכשיו אתם שואלים את עצמכם - האם אין פה סכנה שהלווים ישאירו ליורשיהם חוב אשר יהיה גבוה משווי הבית, במקרה שבו הם לא מחזירים את ההלוואה?

אל דאגה, במידה והשווי של הנכס יהיה נמוך מיתרת החוב, היורשים לא יידרשו לשלם את ההפרש. במקרה ההפוך בו יישאר כסף לאחר מכירת הנכס, הוא יחולק בין היורשים החוקיים.

איך מתקדמים הלאה? עוקבים אחר השלבים הבאים:

1. פונים לחברת הביטוח ומגישים בקשה לקבלת ההלוואה

2. מכינים את המסמכים, שולחים לחברת הביטוח ומקבלים אישור ראשוני להלוואה

3. מבצעים שמאות לנכס שלאחריה מקבלים אישור עקרוני

4. חותמים על כל המסמכים מול עורך הדין ושולחים לחברת הביטוח לצורך בדיקה סופית והעברת הכסף

ולסיכום נושא המשכנתא ההפוכה, אלו מאפייניה:

1. ניתנת לגילאי 60 +, כאשר ככל שגיל הלווה מבוגר יותר כך יוכל לקבל אחוז מימון גבוה יותר משווי הנכס. אחוזי המימון משתנים מחברה לחברה ונעים בין 15% ל – 60%.

2. ניתן לשעבד כל נכס החל משווי של מיליון ₪, בתנאי שהוא בנוי כחוק ובר שעבוד

3. ההלוואות ניתנות החל מסכום של 250,000 ₪

4. אין צורך בהוכחת הכנסות ויכולת פירעון כיוון שאין חובה להחזרים חודשיים

5. אין צורך בערבים או ביטוח חיים ללווים הנכס הוא הבטוחה היחידה להלוואה

6. ההלוואה ניתנת ללא מגבלת זמן. פירעון ההלוואה נעשה באחת משתי האפשרויות הבאות: פירעון יזום ע"י הלווים או פטירת הלווה האחרון

7. במקרה של פירעון לאחר פטירת הלווה האחרון, ללווים יש שנה לפרוע את ההלוואה טרם העמדת הנכס למכירה

8. ניתן להשכיר את הנכס בכפוף לאישור המלווה, בהנחה שלא מדובר בשוכר מוגן

9. אין קנסות על פירעון מוקדם של המשכנתא

משכנתא פנסיונית

משכנתא פנסיונית דומה במהותה למשכנתא הפוכה של חברות הביטוח. גם כאן אנחנו יכולים לקבל סכום של כסף כנגד שיעבוד הדירה שבבעלותנו וגם במקרה הזה אין צורך בביטוח חיים.

ובכל זאת ישנם מספר הבדלים בין שני סוגי המשכנתאות.

נכון להיום ישנם שני בנקים אשר נותנים משכנתאות מסוג זה: בנק המזרחי ובנק לאומי. בתקופה הקרובה, בעקבות הנחיות בנק ישראל, צפויים יתר הבנקים לצאת עם משכנתאות דומות. הנתונים המופיעים כאן לקוחים מהמשכנתא הפנסיונית של בנק מזרחי, היות ו"משכנתא זהב" של בנק לאומי ניתנת בתנאים חלקיים לעומת הכתוב, לפחות בעת כתיבת מאמר זה.

תקופת ההלוואה מוגבלת ל- 30 שנה לכל היותר. ניתן לדחות את התשלומים ל-20 שנה לכל היותר. לאחר 20 שנה יש אפשרות לפרוע את כל יתרת החוב בתשלום אחד, או לפרוס אותו לתשלומים חודשיים. בכל מקרה התקופה המקסימלית המצטברת לא תעלה על 30 שנה.

שיעור המימון עומד על 45% משווי הנכס, ללא תלות בגיל הלווה. אבל חשוב מאוד להבין שהכוונה כאן היא שגובה החוב לבנק, כלומר – הקרן וגם עלות הריבית - לא יעלה על 45%. אנסה להבהיר נקודה זו באמצעות דוגמא:

נניח שיש ברשותנו בית בשווי מיליון ₪. הבנק יאשר לנו הלוואה בגובה של 45%, כלומר: עד 450 אלף ₪. עכשיו, בואו נבחן מספר אפשרויות של החזר ההלוואה, ואיך הן משפיעות על גובה המשכנתא שהבנק יאשר:

1. הלווה משלם תשלום חודשי הכולל החזר של הריבית וחלק מהקרן: יתרת החוב קטנה, הריבית משולמת, ולכן הבנק יאשר 45% משווי הנכס.

2. הלווה משלם תשלום חודשי הכולל את עלות הריבית בלבד: במקרה זה יתרת החוב לא גדלה, היות והריבית משולמת מדי חודש, ולכן גם כאן הבנק יאשר 45%.

3. הלווה לא מעוניין בהחזרים חודשיים כלל, לא של הקרן ולא של הריבית: במקרה זה יתרת החוב הולכת וגדלה. הבנק יהוון את הסכום, כלומר: יעריך מה יהיה גובה החוב הכולל בתום התקופה, והסכום שיאשר יהיה כזה שבתום התקופה לא יעלה על 45%.

בנוסף, במשכנתא פנסיונית ישנם 3 מסלולים אפשריים לקבלת הכסף:

1. קבלת סכום חד פעמי לחשבון העו"ש – מתאים בעיקר להוצאה גדולה וחד פעמית, כגון עזרה לילדים ותשלום מקדמה לדיור מוגן

2. תוספת חודשית קבועה להכנסה – מדי חודש הבנק מעביר סכום קבוע מראש לחשבון העו"ש.

3. תוספת חודשית גמישה להכנסה – הלווה מקבל כרטיס חיוב שנטען מדי חודש בגובה הקצבה המאושרת ע"י הבנק. סכום שלא נוצל בחודש מסוים מועבר ליתרה לניצול של החודש הבא. בסוף שנה הצבירה מתאפסת ומתחילה מחדש בשנה שאחריה.

ניתן לשלב בין המסלולים למקרה שרוצים גם קצבה חודשית וגם סכם להוצאה חד פעמית.