שמאות

הסבר קצר ובסופו טיפ חשוב!

החלטתם לרכוש דירה. התייעצתם עם יועץ המשכנתאות שלכם, וראיתם שאתם יכולים לרכוש דירה בשווי של עד 2 מיליון ₪.

השלב הבא - מתחילים לחפש. כמו מהשמיים אתם מוצאים דירה שעונה בול על צרכיכם.

והמחיר? 2 מיליון ₪, בדיוק בגבול העליון שלנו.

עד כאן הכל נשמע טוב. אפילו הבנק שמח לתת לכם אישור עקרוני. ללקוחות טובים שכמוכם מאושרת משכנתא של 75% - בכפוף לשמאות.

הופה, מה זה אומר?

זה אומר שהבנק מתייחס למחיר הדירה כמחיר הנמוך מבין השניים: מחיר החוזה והערכת השמאי את שווי הדירה.

עכשיו מזמינים שמאי.

השמאי מזהה שהנכס הנמכר הוא אכן הנכס המופיע במסמכים. הוא בודק את מצבה המשפטי של הדירה, מוודא שאין חריגות בנייה, משווה לנכסים דומים באזור ובסופו של דבר מעריך את שוויה של הדירה.

מה המשמעות של שווי הדירה לפי שמאות?

כל זמן שהשמאי מעריך את הדירה במחיר החוזה ומעלה הכל תקין. הבנק יעמוד מאחורי האישור העקרוני שנתן וייתן לנו את המימון הדרוש.

אבל מה קורה אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממה שרכשנו אותה?

נניח והוא העריך אותה ב- 10% פחות, כלומר: 1.8 מיליון ₪. במקרה הזה, 75% משווי הדירה יעמדו על 1.35 מיליון ₪. וזה אומר שאנחנו מוצאים את עצמנו בחוסר של 150 א' ₪.

זוכרים שבהתחלה היינו בדיוק על הגבול העליון שלנו? אז עכשיו אנחנו צריכים לנסות ולגייס עוד 150 א' ₪ הון עצמי.

המקרה שתיארתי בקצרה הוא מקרה די שכיח.

זוגות רבים מגייסים כל שקל שהם יכולים ואחר-כך נוטלים את המשכנתא המרבית בכדי לעמוד במחיר של רכישת הדירה. וכל זה רק כדי לגלות שאין להם מספיק בכדי להשלים את הרכישה.

והנה הגענו לטיפ החשוב –

במקרים בהם אחוז המימון אותו אתם מבקשים הוא מקסימאלי או קרוב מאוד לכך אני ממליץ לערוך שמאות מוקדמת, כלומר שמאות לפני החתימה על החוזה. כך תדעו בוודאות מהו שווי הנכס שממנו ייגזר אחוז המימון וגם תוודאו שאתם רוכשים נכס במחיר הוגן.

שני דברים שצריך לדעת:

1) השמאות המוקדמת תקפה לחצי שנה.

2) יועץ המשכנתא שלכם צריך לוודא שהשמאי נמצא ברשימה המאושרת על ידי הבנק