דירה בהנחה זהו שם כולל המאגד תחתיו מספר תוכניות של הממשלה שנועדו להקל על רכישת הדירה הראשונה. במסגרת "דירה בהנחה" מאוגדות תוכניות מחיר למשתכן, מחיר מופחת ומחיר מטרה. יש הבדלים בין התוכניות, חלקן היסטוריות, חלקן כבר לא קיימות. בסוף תהליך המשכנתא הוא דומה ולכן המאמר עוסק בתוכנית הכוללת.
למי מיועדת התוכנית?
התוכנית מיועדת בעיקר ל"חסרי דיור", כהגדרתם במשרד השיכון, ובהם מתמקד מאמר זה. בתוכנית יש גם מסלולים למשפרי דיור ולדירות להשכרה לטווח ארוך.
להגדרת "חסר דיור" ישנם מספר קריטריונים:
• אין ולא היה בבעלותם יותר משליש דירה במצטבר ב-3 השנים האחרונות
• לא שכרו דירה בדמי מפתח ב-3 השנים האחרונות
• אינם זכאים ליחידת דיור בנחלה במשק חקלאי או ביישוב קהילתי
• אינם בעלי זכויות בדירה בשלבי בניה
• אינם בעלי יותר משליש בעלות בקרקע המיועדת למגורים או בחלק בקרקע המעניק זכויות בנייה ליותר משליש יחידת דיור
• אינם בעלי זכויות בדירה בקבוצת רכישה או קבוצת רוכשים.
אם אתם עונים להגדרה הזו הרי שייתכן ואתם זכאים להשתתף בהגרלות של דירה בהנחה.
אילו הטבות ניתנות במסגרת תכנית "מחיר בהנחה"?
👍🏼מחיר הדירה לצרכן נמוך ממחיר השוק וההנחה היא של כ – 20% ועד למחיר של 300 א' ₪ הנחה לדירה!
👍🏼אפשרות למימון גבוה יותר ביחס לדירה רגילה. מה הכוונה? בתהליך רגיל של רכישת דירה ראשונה, הבנק יכול לאשר משכנתא עד ל-75% ממחיר הדירה או הערכת שמאי – הנמוך מהשניים. בתוכנית זו, הבנק יוכל לתת את אותו אחוז מימון משווי השוק של הדירה לפי השמאות ולא ממחיר הדירה לאחר ההנחה. כך שלמעשה תוכלו לקבל מימון הגבוה מ-75% מהמחיר בו רכשתם את הדירה. לכלל זה ישנם שני תנאים:
👈🏼הרוכשים במסגרת התוכנית ישלמו לפחות 100,000 ₪ מההון העצמי.
👈🏼שווי הדירה לא יהיה מעל 1.8 מיליון ₪. במידה והוא עובר סכום זה, המימון ייגזר משווי הדירה או מחיר הרכישה, הנמוך מבניהם.
👍🏼במרבית המקרים אלו שזכאים להשתתף בהגרלה זכאים גם לקבל משכנתא לזכאי משרד השיכון.
👍🏼מענק סיוע למימון - בנוסף להנחות שפירטתי ישנם יישובים, לרוב בפריפריה, שבהם מקבלים מענק של 40 א' ₪ או 60 א' ₪. באתר משרד השיכון ישנה רשימה של היישובים המזכים במענק זה והתנאים לקבלתו.
לנוחותכם, ריכזתי את השלבים של תהליך רכישת דירה בתוכנית "דירה בהנחה":
1) הוצאת אישור זכאות – זהו אישור על כך שאתם רשאים להשתתף בתוכניות אלו. בדרך כלל האישור מופק באופן דיגיטלי באמצעות אחת משלוש החברות: אלונים, מילגם או עמידר. הנפקת האישור לוקחת לרוב עד 10 ימי עבודה.
2) הרשמה להגרלות – לאחר הוצאת אישור הזכאות תקבלו סיסמא ראשונית שבאמצעותה תוכלו להירשם להגרלות הנפתחות מדי פעם. הודעות על ההגרלות נשלחות לנרשמים במייל וכמובן מפורסמות באמצעי התקשורת השונים. באתר ההגרלות תוכלו לראות את ההגרלות הפתוחות באותו זמן. סדרות ההגרלות מתחלקות להגרלות ראשונות והגרלות המשך. בהגרלות ראשונות כל אחד מהזכאים יכול להירשם להגרלות בישוב אחד ועד שלושה ישובים, אין מגבלה על מספר ההגרלות באותו ישוב. בהגרלות המשך אין מגבלה על מספר היישובים. לאחר סיום ההרשמה תערך ההגרלה ויישלחו הודעות לנרשמים.
3) המתנה לקבלת היתר בניה –פעמים רבות עורכים את ההגרלות עוד לפני שסגרו חוזים עם הקבלנים. לכן תהליך זה הינו ארוך מאוד ובמקרים מסוימים בעבר אף נמשך מספר שנים. בזמן הזה נערכים מכרזים מול הקבלנים לביצוע הפרויקטים, הקבלנים מכינים את תוכניות הבניה ומגישים אותן לקבלת היתרי הבניה. לבסוף, לאחר אישור חברת הבקרה, מוזמנים הזוכים. בכל השלב הזה משרד הבינוי מעדכן את הזוכים בהתקדמות תהליך קבלת היתר הבניה.
4) כנס זוכים – לאחר כל האישורים יוזמנו הזוכים בפרויקט לכנס זוכים. בכנס יציגו את הפרויקט כולו ויינתנו הסברים עליו ויענו על שאלות שיתעוררו. הזוכים יזומנו לפי סדר זכייתם בהגרלה לצורך בחירת דירה. לכל זוכה ייתנו כ – 45 דקות לבחירת הדירה מתוך המלאי שיהיה זמין בעת כניסתו למעמד הבחירה. לאחר הבחירה חותמים על טופס בחירת דירה המציין את המפרט וכל מרכיבי העסקה. שימו לב! אישור הזכאות חייב להיות בתוקף במעמד זה אחרת לא ניתן יהיה לבחור דירה.
5) חתימה על חוזה רכישה – לאחר בחירת הדירה יינתנו 10 ימי עבודה בלבד לצורך החתימה על החוזה ועל ההצהרות השונות, כגון: אי מכירת הדירה בתקופה הנקובה והצהרה על מצב אישי. לרוב במעמד החתימה הרוכשים צריכים לשלם סכום ראשוני שישמש כמקדמה. גובה הסכום נקבע ע"י משרד הבינוי והשיכון והוא לרוב עומד כעל כ – 2000 ₪.
טוב, אז הבנו מה זה מחיר בהנחה. מה עלי לעשות אם אני עומד להשתתף בהגרלה?
חשוב להתייעץ ולהבין שתהליך רכישת הדירה בתוכנית זו אינו מתקדם באופן לינארי לאורך הזמן. יכול להיות מצב שחולפות מספר שנים בין מועד הזכייה בהגרלה ועד לזימון לכנס הזוכים. גם תהליך הבנייה עשוי לקחת זמן רב.
ועכשיו- ❗טיפ חשוב ❗ זוכרים שבכנס הזוכים מתרחש תהליך בחירת הדירה? יופי! אז לשלב הזה של בחירת הדירה אתם חייבים להגיע מוכנים! מה זה אומר? אתם חייבים לדעת מה ההון העצמי העומד לרשותכם, מה גובה המשכנתא שתוכלו לקבל בהסתמך על הכנסותיכם ומאפיינים נוספים, ואילו דירות לבחור, במידה וכשיגיע תורכם עדיין יהיה מבחר.
במידה וההון העצמי העומד לרשותכם נמוך יחסית ותזדקקו להתחיל להשתמש במשכנתא כבר בתשלומים הראשונים, חשוב להגיע למעמד בחירת הדירה כאשר יש לכם לפחות אישור עקרוני מאחד הבנקים ואפילו כדאי לבדוק זכאות למשכנתא ממשרד השיכון, ולהנפיק תעודה בהתאם.
צריך להביא בחשבון שתהיה תקופה לא קצרה בה תצטרכו לשלם גם שכירות עבור הבית בו אתם מתגוררים וגם להתחיל ולהחזיר את המשכנתא שלקחתם מהבנק.
היערכות נכונה ומוקדמת תאפשר לכם לעמוד בהתחייבויותיכם בצורה טובה ותמנע מצבים בהם העסקה נכנסת לסחרור, ובשביל זה אני כאן 🙋🏼.