לקחתם על עצמכם החלטה נועזת והחלטתם לבנות את ביתכם באופן עצמאי.
בניה עצמית היא לרוב תהליך מורכב. צריך לקבל החלטות רבות. חלקן משמעותיות יותר וחלקן פחות. זהו תהליך שעשוי להיות מלווה בקשיים רבים. אבל התוצאה? בית שבנוי לפי רצונכם ותפור למידותיכם ובשאיפה ילווה אתכם שנים רבות.
כמו כל תהליך מורכב, כמות הדברים שעלולים להשתבש בדרך היא כמעט אינסופית. ישנן דרכים לצמצם את הבעיות, אלו כמה מהן:
תיעזרו בשירותי אדריכלות ועיצוב פנים. המקצועיות והניסיון שלהם יכולים להיות שווים כסף ותסכול רב (איך לא חשבתי להוסיף שקע במחסן 😖).
אם אתם נעזרים בחברת בניה לצורך הביצוע, חשוב שתיעזרו בשירותי עו"ד מטעמכם בכדי שיגן על האינטרסים שלכם.
תשקלו לשכור שירותי פיקוח בנייה. אדם מקצועי שמנהל מטעמכם את הבניה בשטח, ידע לעמוד מול אנשי המקצוע ולוודא כי הם עושים את עבודתם ועשוי לחסוך הרבה זמן וגם כסף.
כמובן שהרשימה במציאות ארוכה בהרבה.
אם אין ברשותכם את הסכום המלא לצורך הבנייה, אל דאגה! לצורך כך קיימת המשכנתא לבנייה עצמית. משכנתא זו מתנהגת מעט שונה ממשכנתא רגילה והיא מותאמת לשלבי הבניה. יועץ משכנתא (נכון, זה אני 🙂) יוכל לבנות עבורכם את המשכנתא המותאמת למאפיינים שלכם.
חשוב לדעת! המימון המקסימאלי הוא 75% לדירה יחידה ו-70% לדירה חליפית . במקרה של בנייה עצמית לרוב הבנקים מאשרים משכנתא עד 60% מהערכת השמאי. למה?
ראשית- כיוון שהם מעוניינים לצמצם את הסיכון שלהם, במידה ויהיה צורך לממש את הנכס יהיה להם קשה יותר למכור בית אשר נמצא באמצע בנייתו מאשר בית במצב מושלם.
שנית- הם מנסים להגן עליכם הקונים למקרה שהבניה תחרוג מהתקציב שקבעתם וייווצר מצב שבו אתם זקוקים להשלמת כספים לבנייה. כך נותר לבנק מרווח של 10%-15% תוספת למשכנתא. אז נכון שהבנקים מנסים להרוויח כמה שיותר אבל מניסיוני לרוב הם עושים זאת בצורה שלא תסכן מאוד את הלקוח, אחרת יצא שכרם בהפסדם.
תחילת התהליך מאוד דומה למשכנתא רגילה. פונים לבנק ומבקשים את הסכום הדרוש לנו. הבנק בוחן את יכולתכם לעמוד במשכנתא, גם במהלך הבניה, כדי לוודא שתוכלו לעמוד בתשלומים וגם להמשיך את חייכם ולשלם על הדיור הנוכחי שלכם, וגם לאחריו בכדי לוודא שתוכלו לעמוד בכל ההתחייבויות שלכם.
לצורך בחינת המשכנתא תצטרכו להציג לבנק אישורים שונים כגון היתר בניה, תכנית בניה מאושרת, הסכם פיתוח ומסמכים נוספים בהתאם לאופי העסקה.
ברכישת נכס בנוי המשכנתא משוחררת בפעם אחת או במספר בודד של פעימות. לעומת זאת, במשכנתא לבנייה עצמית, הכסף משוחרר לפי שלבי הבנייה בהתאם לאישורים מהקבלן ו/או מהשמאי. אגב, לרוב השמאי יהיה מטעם הבנק. בשמאות הראשונה השמאי מעריך את שווי הנכס בכל אחד משלבי הבניה. הבנק ישחרר את החלק היחסי לפי אחוז המימון שסוכם בהתאם להתקדמות. כלומר בכל פעם שיסתיים שלב, הקבלן ו/או השמאי יאשרו זאת והכסף יועבר.
שימו לב שבחלק מהמקרים תצטרכו לשלם לאנשי מקצוע עוד בטרם תקבלו את כספי המשכנתא ולכן חשוב להשאיר רזרבות מספיקות.
עכשיו תשאלו- למה אנחנו צריכים את כל כאב הראש הזה? אני אקח פשוט הלוואה לבנייה!
נכון, גם זו אפשרות. אבל כמו בכל דבר, היא יכולה להתאים לאחד ולא להתאים לאחר. למה? מכמה סיבות
1. לרוב תקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר, מה שיוביל להחזרים חודשיים גבוהים יותר שעלולים להקשות על ההתנהלות השוטפת.
2. הלוואה בדרך כלל משוחררת בפעם אחת. הכסף שנכנס לחשבון הבנק יכול לייצר מצג שווא שבו יש לנו מספיק, אך להיגמר טרם השלמת הבנייה. במשכנתא שמשוחררת בפעימות יש לנו שליטה טובה יותר על התקציב.
3. הסכום אותו נוכל לקבל במשכנתא לרוב גבוה יותר מאשר בהלוואה רגילה.
4. הריביות על משכנתא בדרך כלל נמוכות מהריביות על הלוואות רגילות. מצד שני, בהלוואה רגילה אין חובה לשעבד את הנכס ולא יהיה צורך בביטוח (על חשיבות הביטוחים ניתן לקרוא בבלוג). במשכנתא ישנן עלויות נוספות כגון שמאות ופתיחת תיק, שלא בהכרח קיימות בהלוואות רגילות.
כמו שאמרתי בפתיחה, בניית בית חלומותיכם היא תהליך מורכב, אך אפשרי. מוזמנים לחלוק איתי את כאב הראש של ההיבט המימוני ותוכלו להתמקד בכאב הראש של הבניה עצמה.
אה, וכמעט שכחתי, זה יכול לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.