בשנים האחרונות אנו רואים את עליות מחירי הנדל"ן. עליית השווי הזאת גורמת לחלקנו לרצות להשקיע את הכסף העומד לרשותנו בדירה. אותה דירה תהיה נכס שיניב שכירות חודשית, ובסופו של תהליך נוכל למכור אותה ולהנות מעליית הערך שלה – כלומר לרכוש דירה להשקעה.
על פי הרגולציה של בנק ישראל, דירה להשקעה נחשבת ככזו החל מהדירה השנייה שבבעלותנו. הדירה הראשונה, על פי אותה רגולציה, מוגדרת כנכס לדיור, גם אם אנחנו לא מתכוונים להתגורר בנכס זה.
להחלטה על רכישת דירה להשקעה ישנם שיקולים רבים, למשל: איפה לרכוש, איזה סוג נכס לרכוש, מה גובה השכירות הפוטנציאלי, האם נכסים באזור עומדים ריקים ללא השכרה ועוד.
נתון נוסף שיש להביא בחשבון לפני רכישת דירה להשקעה הן העלויות הנוספות לרכישה. העלויות כוללות בין היתר:
• עורך דין מטעמכם
• תיווך, במידה והנכס נרכש באמצעות תיווך
• שיפוץ/התאמת הנכס
• מס רכישה, העומד נכון להיום על 8%
וכמובן כשאתם בוחנים האם השקעה כדאית חשוב להתייחס גם למס השבח - מס הנגבה בעת מכירת הנכס על העלייה הריאלית בשוויו של הנכס.
שקלתם הכל והחלטתם לרכוש דירה להשקעה? מצוין! עכשיו הגיע הזמן לחשוב על הדרך לממן את הרכישה. כן, גם אם החלטנו לרכוש דירה להשקעה זה לא אומר שאנחנו משקיעים רק את כספי החסכונות, ואנו יכולים לקבל משכנתא לצורך רכישת הנכס. המשכנתאות יכולות להתקבל מהבנקים או ממקורות חוץ בנקאיים כגון חברות ביטוח וחברות אשראי אחרות.
נכון להיום מרבית האנשים פונים לבנק לצורך קבלת משכנתא. הבנק, אשר כפוף לרגולציה של בנק ישראל, יוכל במקרה של דירה להשקעה לאפשר לנו משכנתא עד ל-50% משווי הנכס הנרכש, ואת היתרה נצטרך לגייס ממקורותינו העצמיים. היתרון בפנייה לבנק למשכנתאות הוא שלרוב הריביות, על אף שיהיו גבוהות ממשכנתא לדיור, יהיו נמוכות יחסית למלווים החוץ בנקאיים. החיסרון הוא, כאמור, הרגולציה. כדאי לדעת שאין חובה לפנות לאותו הבנק בו יש לכם משכנתא קיימת. כל משכנתא עומדת בפני עצמה והיא תיבחן מחדש.
פנייה לחברה חוץ בנקאית לרוב תתאפיין באפשרות לקבל מימון גבוה יותר שיוכל להגיע אף ל – 80% משווי הנכס במקרים מסוימים. כמובן שהדבר יגיע על חשבון עלות גבוהה יותר (כי אין מתנות חינם).
כמו כל משכנתא, גם משכנתא להשקעה צריך לתכנן ולבנות בהתאם למאפיינים האישיים של המשקיע והנכס. חשוב לראות שההחזר החודשי לא מכביד על התקציב השוטף שלנו ויוצר גירעון בחשבון העו"ש (כמו שאין טעם להיכנס למינוס כרוני בגלל חסכונות שלנו). בדרך כלל נרצה שהשכירות העתידית הצפויה מהנכס תכסה לנו את העלויות הכוללות של המשכנתא והביטוחים. אבל צריך להביא בחשבון שמדי פעם הנכס יעמוד ריק בתקופות שבין שוכרים. מדי פעם גם יצוצו תקלות בנכס שעל בעל הנכס לממן את תיקונן בכדי לשמור אותו במצב תקין.
בנוסף לכך עלינו לנסות ולצפות מה תוכניותינו לגבי הנכס. האם נרצה למכור אותו בעתיד ולממש את הרווח עליו? אם כן, צריך להביא בחשבון את עמלות הפירעון ולתכנן את המשכנתא כך שהן יהיו נמוכות ככל האפשר. האם השכירות תכסה את תשלומי המשכנתא היום ובעתיד? חשוב להתאים, ככל שניתן לחזות, את קצב עליית ההחזר החודשי לקצב עליית מחירי השכירות באזור.
לכן חשוב להתייעץ ✔️עם עורך דין שיסייע לכם להבין את העלויות הנוספות ולצמצם אותן ככל האפשר, ✔️עם יועץ נדל"ן שיסייע בקבלת ההחלטה האם הנכס כדאי להשקעה באמת ✔️ועם יועץ משכנתאות (היי, זה אני 🙋🏼) שיסייע לכם להתאים את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם, ויחסוך לכם סכומי כסף גדולים בתשלומי הריבית וההצמדה.