תגידו, יצא לכם לחשוב כמה התלבטויות יש לנו לפני רכישה של טלוויזיה חדשה? המפרט הטכני שלה, התאמתה לצרכים שלנו, האם יש מוצרים טובים ממנה ומה מחירם, מידת האמינות שלה- שאלות רבות הנוגעות למוצר שמחירו כמה אלפי שקלים בודדים.
עכשיו בואו נחשוב על אחת העסקאות הגדולות שרובנו עושים- רכישת דירה ראשונה. זוהי עסקה שמתחילה במאות אלפים ויכולה להגיע למיליוני שקלים, עסקה שיכולה להיות מפחידה ומאיימת מאוד ותמיד תהיה כרוכה באינספור בדיקות – האם הדירה מתאימה לצרכינו, קרבה לעבודה, קרובי משפחה וחברים, איכות החינוך באזור וכמובן - האם המחיר אינו גבוה מדי והאם הוא תואם את יכולותינו? אין ספק שזהו הליך משמעותי בהרבה מרכישת שואב האבק ובכל זאת לעיתים אנחנו נמנעים מלבצע את המחקר בצורה מקיפה.
אני לא מתיימר לייעץ בנושאי חינוך או בקרבה למשפחה (היי אמא 👋) אני בהחלט יכול להסביר על תהליך רכישת הדירה הראשונה וכיצד נשיג את המשכנתא המתאימה ביותר, ואת זה אעשה במאמר שלפניכם.
כמעט כל אחד העומד בפני רכישת דירה ראשונה עושה זאת ע"י גיוס הון עצמי גבוה ככל האפשר והשלמת הסכום ע"י משכנתא.
כשאנחנו מבקשים לקבל משכנתא עבור רכישת דירה ראשונה, נוכל לקבל מהבנק עד 75% מימון. הסכום נגזר מהמחיר בחוזה או מהערכת השמאי את שווי הדירה- הנמוך מבין השניים. את יתרת הסכום נצטרך להשלים ממקורותינו העצמיים. עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות יצרה מצב שההון העצמי אותו אנו חייבים לגייס הפך להיות סכום מאוד משמעותי.
מאיפה נגייס סכום כזה? המקור הטוב ביותר לגיוס ההון העצמי הוא החסכונות שצברנו עד שהגענו לשלב רכישת הדירה. חסכונות אלו הם כסף שלנו שאין לנו מחויבות לגביו. ומה אם החסכונות לא מספיקים? אל תתייאשו! יש מקורות נוספים לצורך השלמת ההון העצמי.
אם יש לנו מזל ניתן יהיה להיעזר בבני משפחה, כאשר הדרך הנפוצה ביותר היא מתנה או הלוואה מההורים, שנותנים סכום שיכול להיות משמעותי מבחינת גובה ההון העצמי. היתרון העיקרי הוא העלות. בהנחה שההורים הלוו את הכסף כי הם זקוקים לו בעתיד, הוא יהיה לרוב ללא ריבית וגמיש יחסית מבחינת מועד ההחזר. החיסרון הגדול הוא שעניינים כספיים בהחלט יכולים להוביל למצבים לא נעימים בין ההורה לילדו ואפילו עם אחים.ות שעלולים להרגיש מקופחים.
אפשרות שלישית – נטילת הלוואות בנקאיות או חוץ בנקאיות. גם זו דרך לגייס את הסכום הנדרש, אולם חשוב מאוד להבין מספר דברים לגבי הלוואות אלו. ראשית, הן מעמיסות על כושר ההחזר מההכנסה וההוצאות השוטפות שלנו, ואנו עלולים להתקשות לעמוד בהחזרי ההלוואות החודשיים. שנית, הלוואות אלו יהיו לרוב יקרות משמעותית מהלוואת המשכנתא.
אפשרות רביעית היא משכון דירת ההורים, ע"י משכנתא לכל מטרה או משכנתא הפוכה. גם אם לא שפר עלינו מזלנו ולהורים אין מספיק כסף בכדי לסייע לנו, אם הם רוצים בכל זאת לעזור הם יכולים למשכן את דירתם ולקבל עד למחצית משווי הדירה כמשכנתא. באופן כללי משכנתא זו מוגדרת כמשכנתא לכל מטרה על כל המשמעויות הנובעות מכך.
כדאי מאוד לבדוק גם את תוכניות דירה בהנחה (מה שנקרא בעבר מחיר למשתכן ומחיר מטרה). תוכניות אלו מאפשרות במצבים מסוימים לרכוש דירה ראשונה ולקבל מימון העולה על 75% אחוז מהמחיר בו רכשנו אותה.
זהו, בשעה טובה גייסנו את ההון העצמי הדרוש ונותר לנו "רק" לקחת משכנתא לצורך השלמת הרכישה.
עכשיו כל מה שנותר הוא לפנות לבנקאים במחלקת המשכנתאות בבנק, להסביר להם מה אנחנו רוצים ולקבל הצעה למשכנתא, נכון?
אז נכון, עם אבל אחד- צריך לזכור שמחלקת המשכנתאות בבנק מייצגת את הבנק ואת האינטרסים שלו, ואת זה אני אומר מתוך ניסיון של 15 שנות עבודה בבנק. מטרתם למכור את הכסף במחיר הגבוה וברווחיות הטובה ביותר עבור הבנק. זה לא הופך אותם לאנשים רעים, מרביתם נחמדים ומקצועיים מאוד בתחומם, אבל עם אינטרסים מנוגדים למטרתנו לחסוך.
הדבר החשוב ביותר הוא להיכנס וללמוד על תחום המשכנתאות מהאתרים והבלוגים השונים (היי, אתם כאן – זו כבר התחלה טובה 👌🏼) ולהבין את המושגים השונים המרכיבים את העולם הזה. כמאמר הקלישאה- "ידע הוא כוח" ואתם חייבים להבין על מה מדברים איתכם.
זוכרים את הטלוויזיה שלנו? גם המשכנתא היא בסופו של דבר מוצר. כמו שאנחנו רוכשים טלוויזיה לסלון כך אנחנו רוכשים משכנתא. כל אחד יכול לרכוש טלוויזיה בעצמו, אבל אם נשתמש בשירותי בעל מקצוע כנראה שהטלוויזיה תתאים טוב יותר לגודל החדר ולתאורה ונוכל לקבל חווית צפייה טובה הרבה יותר.
אז אותו דבר, רק עם המשכנתא. כדי שנוכל להנות מחוויית משכנתא טובה וזולה יותר, חשוב להבין לעומק את המסלולים השונים הקיימים בשוק ולהתאים אותם לצרכים הייחודיים שלנו. ניתן לגשת ולקחת משכנתא לבד ואפילו להשיג תנאים טובים, אבל בדיוק כמו שלא תיגשו לבית משפט ללא ייצוג של עורך דין, או שלא תגישו את הדו"ח השנתי של העסק שלכם ללא רואה חשבון, כך גם מומלץ לגשת לבנק עם יועץ משכנתאות.
יועץ מקצועי (היי, זה אני 🙋🏼) מכיר את כל הניואנסים הקטנים שבבניית משכנתא ויבין מה בדיוק מתאים לכם ואיך לבנות משכנתא שתשרת את צרכיכם, גם בהסתכלות עתידית.
משכנתא זו הלוואה בסכום גבוה מאוד לתקופה ארוכה. מרבית המשכנתאות לא משלימות את התקופה המקורית שאליה נלקחו ומבוצעים בהן שינויים שונים כמו: פירעונות מוקדמים, קיצורי או הארכת תקופות ושינויי מסלולים עקב שינויים בתנאי המשק והיכולות שלכם.
תכנון נכון של המשכנתא יאפשר גמישות ויחסוך כסף רב הן בריביות והצמדות למדדים שונים והן בעמלות וקנסות על פירעון מוקדם טרם הזמן.
בנוסף לכך היועץ מגיש תיקים רבים לבנק ומייצר לבנק הכנסות, הקשרים אותם יוצר היועץ עם הבנקאים מתורגמים לריביות טובות יותר שיוכל להשיג עבורכם מאשר אם הייתם ניגשים לבד לבנק.