מזל טוב 🎊 התחלתם את חייכם המשותפים, והחלטתם לרכוש את ביתכם הראשון.
רכישת דירה בגיל צעיר היא החלטה שתלווה אתכם שנים רבות קדימה ולכן אני מציע קודם כל לעצור, לנשום עמוק ולבחון את ההחלטה בצורה הכי רציונלית שאפשר. יש שיקולים רבים מאוד שצריך להביא בחשבון כשקונים דירה. אני אתייחס לחלק המימוני בלבד (טוב, זה המקצוע שלי...), אבל הוא בהחלט לא החלק היחידי.
עצרתם לחשוב ולהחליט מה אתם רוצים? מצוין, עכשיו צריך לחשוב בצורה מעשית ולדעת מה אתם יכולים. מה הכוונה? להכיר לעומק את כל מה שמאפיין אתכם, למשל: ההון עצמי שתוכלו לצבור, גובה ההכנסות, צפי לשינויים השונים בתא המשפחתי ועוד. תלמדו, תתייעצו ותחקרו את הנושא (לשימושכם, בבלוג באתר תוכלו לקבל מידע רב על תחום המשכנתאות). בלי להלחיץ, אבל אתם עומדים בפני חתימה על הלוואה בסכום גבוה מאוד, וכזו שגם תלווה אתכם למשך שנים רבות. לכן צריך להשקיע בלמידת הנתונים ובקבלת החלטות שקולה, כי ההבדלים יכולים להיות משמעותיים מאוד.
עכשיו, בואו נצלול ונבין במה שונה המשכנתא לזוגות צעירים:
ברכישת דירה ראשונה, לפי הוראות בנק ישראל, הבנק יכול לממן עד 75% משווי הדירה. עלינו לגייס 25% הון עצמי. אם מדובר בדירה העולה 2 מיליון ₪ נצטרך להביא 500 אלף ₪ מכספנו.
נניח והצלחנו קצת לחסוך בעצמנו ויש לנו בחשבון הבנק 100 א' ₪. ונניח שזכינו בהורים תומכים משני הצדדים, וכל אחד מהם ייתן עוד 150 א' ₪. עדיין חסרים לנו 100 א' ₪ לצורך השלמת ההון העצמי וזה עוד לפני שהבאנו בחשבון את ההוצאות הנלוות של עו"ד, תיווך, ייעוץ, הובלה ורכישות שונות לבית.
מאיפה נגייס את הכסף?
אחת האפשרויות הטובות, היא משכנתא לזכאים ממשרד הבינוי והשיכון. משכנתא זו יכולה להגדיל את אחוז המימון הכולל של המשכנתא שלנו עד ל – 95% ממחיר הדירה הנרכשת (כולל המשכנתא מהבנק), ובמקרים מסוימים אף מעבר לכך. המשכנתא עצמה תהיה בריבית הנמוכה ב- 0.5% מהריבית הממוצעת של הלוואות צמודות מדד כפי שמפרסם בנק ישראל. תקופת ההחזר יכולה להיות 10-30 שנה בקפיצות של 5 שנים.
כמובן שגם כאן הבנק יבדוק את היכולת שלנו לעמוד בהחזרים החודשיים, יבדוק שההון העצמי שלנו הוא אכן הון עצמי ולא הלוואות חוץ בנקאיות שיעמיסו על ההחזרים החודשיים וכל יתר הבדיקות והתנאים הכלליים החלים בעת קבלת משכנתא מהבנק.
איך עובד התהליך?
לצורך בדיקה ראשונית, ישנם מחשבוני זכאות שונים המאפשרים לנו הערכה של הסכום אותו נוכל לקבל במסגרת זו. סכום המשכנתא ייקבע בהתאם לניקוד שתקבלו בעת הגשת הבקשה לתעודת זכאות ממשרד השיכון. הניקוד תלוי במספר האחים והאחיות, חודשי שירות צבאי, שנות נישואין ופרמטרים נוספים. הניקוד יקבע מה גובה ההלוואה המקסימלי אותו תוכלו לקבל. הטבה נוספת של משכנתא לזכאים היא הנחה בעמלות הפירעון המוקדם, במידה ונרצה לפרוע את המשכנתא טרם זמנה.
הנפקת תעודת הזכאות כרוכה בעלות של 70 ₪ (נכון ליולי 2022) ולרוב לוקחת כשלושה שבועות. את הבקשה לתעודת הזכאות מגישים באחד מהבנקים. הידעתם? ניתן להעביר את תעודת הזכאות מבנק לבנק ואין חובה לקחת את המשכנתא בבנק בו הוגשה הבקשה לתעודת הזכאות. נוכל לבחור את הבנק בו נקבל את התנאים הטובים ביותר למשכנתא הרגילה, ובו נקבל גם את המשכנתא לזכאים.
מכאן למעשה מדובר במשכנתא רגילה לכל דבר ועניין, יועץ טוב (היי, זה אני 🙋🏼) יוכל לעזור בבניית תמהיל נכון עבורכם וינהל משא ומתן על העלויות. התמהיל בו תבחרו בסופו של דבר יחד עם הריביות שתוכלו לקבל, יקבעו את עלויות המשכנתא. כדאי מאוד להבין שלמרות שמדובר באופציה טובה, ישנן תקופות בהן הריביות במשק נמצאות במצב בו הלוואת הזכאות אינה משתלמת ויכולה להיות יקרה יותר מהלוואות "רגילות" אותן הבנק העמיד עבורנו. היועץ יוכל לסייע גם כאן ולספק ראייה כוללת על כל התהליך והסברים לגבי המשמעויות".