אז מי אתם, משפרי הדיור ❓ משפרי הדיור הם אלו שמוכרים את דירתם לצורך רכישת דירה אחרת והם לא מתכוונים להחזיק בשתי הדירות. אם כוונת הרוכשים היא כן להחזיק שתי דירות, הדירה השנייה תוגדר כדירה להשקעה, וזה כבר נושא אחר לגמרי.
למשפרי הדיור יש בדרך כלל משכנתא קיימת, אותה הם יצטרכו להגדיל לצורך הרכישה, ובזה נעסוק במאמר שלפניכם.
כיצד מתבצע התהליך?
מבחינת רשות המיסים ניתנת לנו האפשרות למכור את דירתנו תוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה. במידה ולא נעמוד בתנאי זה נאלץ לשלם מס רכישה מוגדל החל על בעלי יותר מדירה אחת.
הבנק יבקש לראות את טופס הדיווח לרשות המיסים כדי לוודא שאנחנו באמת מתכוונים למכור את דירתנו הישנה. רק כך הבנק יכול לאשר לנו עד 70% מימון, מה שאומר שנהיה חייבים לגייס לפחות 30% כהון עצמי.
במידה וההון העצמי שברשותנו הוא כסף נזיל – מצוין! במידה ולא, שזו המציאות של רבים מאיתנו, אנחנו יכולים לבקש מהבנק שהמשכנתא על הדירה החדשה תשמש לתשלומים הראשונים, ושהכסף שנקבל ממכירת הדירה הישנה ישמש לתשלומים האחרונים. זה מנוגד להעדפה הטבעית של הבנק, שרוצה שהכסף שלו ישמש לתשלומים האחרונים על הדירה החדשה.
צריך לשים לב שמהלך כזה דורש תכנון מקדים. גם מבחינת חלוקת התשלומים על הדירה החדשה והתקבולים על הדירה הישנה, וגם כי הבנק חייב לדעת ולאשר את זה מראש.
כך (הון עצמי נזיל) או כך (תלויים בתקבולים ממכירת הדירה הישנה), חשוב לציין כי מבחינת הבנק מדובר במשכנתא חדשה לחלוטין והדירה החדשה היא זו שתשועבד לטובת המשכנתא, וכך גם יבחן הבנק את בקשתנו. מה הכוונה? הבנק יבדוק שניתן לשעבד את הנכס, יבחן מחדש את הכנסותינו ועוד. במידה והכל תקין תאושר לנו המשכנתא.
אתם בטח שואלים עכשיו את השאלה המתבקשת- איך נעמוד בשני תשלומי משכנתא, גם הקודמת וגם החדשה? גם כאן ישנו פתרון והוא נקרא – "גרייס". אפשר לבקש מהבנק שלא להתחיל לשלם את תשלומי המשכנתא החדשה מיד, אלא לקבל תקופה שבה לא נשלם כלל או שנשלם תשלומים חלקיים בלבד, בהתאמה ליכולותינו האישיות. אנחנו כבר יודעים שאין מתנות חינם, אז תזכרו שהמשכנתא מתחילה לצבור ריביות החל מהרגע בו לקחנו אותה.
אפשרות מימון נוספת שכדאי להכיר היא הלוואת גישור כנגד הנכס שבבעלותנו כיום. במקרה כזה חשוב לדעת שהמקסימום אותו ניתן לקבל על נכס קיים הוא עד מחצית משוויו עפ"י הערכת השמאי. זה אומר שאם אין לנו בכלל משכנתא על הנכס הנוכחי נוכל לקבל הלוואה של 50% משוויו. אבל אם יש משכנתא על הנכס נוכל לקבל לכל היותר את ההשלמה ל – 50%. קצת מסובך? קבלו דוגמא: נכס בשווי של מיליון ₪ עם משכנתא של 300 א' ₪: במקרה כזה נוכל לקבל לכל היותר השלמה למחצית השווי, שזה 200 א' ₪ נוספים.
אז למה בעצם להסתבך ולא למכור קודם את הדירה הישנה ורק אחר כך לקנות את החדשה?
יכול להיות שנתקלנו בהזדמנות מצוינת של דירה שמועמדת למכירה ואנחנו לא מעוניינים לפספס את העסקה. במקרה כזה בהחלט ייתכן מצב שבו נרכוש ראשית את הדירה ורק לאחר מכן נעמיד למכירה את דירתנו. שיקול נוסף יכול להיות מצב השוק. אם אנחנו מעריכים שמחירי הדיור נמצאים בעלייה, יש לנו אינטרס ברור לקנות מהר דירה חדשה, להמתין עם מכירת הדירה הישנה ולמכור אותה במחיר גבוה יותר, מה שיכול גם לצמצם את הצורך שלנו בהגדלת המשכנתא לצורך רכישת הנכס החדש.
במאמר זה ניסיתי לסקור את המאפיינים הכלליים של משכנתא למשפרי דיור והתייחסתי למקרים השכיחים. כמובן שיכולים להיות עוד מקרים רבים נוספים כגון גרירת משכנתא לנכס חדש, הלוואת בלון לצורך רכישת הדירה ושיקולים נוספים רבים. כשעובדים עם יועץ (היי, זה אני 🙋🏼) בוחנים כל מקרה לגופו ומתאימים פתרון ייחודי לכל צורך.