רכישת קרקע היא בדרך כלל השלב הראשון בתהליך של בניה עצמית, והעסקה לרוב כוללת גם בניית בית על השטח. במרבית הבנקים המשכנתא תחולק לשניים- משכנתא על הקרקע ולאחריה משכנתא לבנייה עצמה. חשוב להבין כי בסופו של תהליך כל המשכנתא, גם החלק שמיועד לרכישת הקרקע וגם החלק של בניית הבית, יהיו באותו בנק. לכן, חשוב לבחור את הבנק ולוודא מולו שנוכל לקבל גם את החלק הנוסף עבור הבניה.
פרט נוסף שחובה להביא בחשבון הוא היכולת שלנו לעמוד בתשלומי המשכנתא. במרבית המקרים אנו ממשיכים לשלם שכ"ד או משכנתא קיימת תוך כדי תהליך הבניה, ונאלצים לשלם גם עבור המשכנתא הנלקחת לבנייה ורכישת הקרקע. על הבעיה הזו ניתן להתגבר במספר דרכים שונות כגון גרייס על קרן המשכנתא והלוואות גישור לתקופות קצרות, אבל חשוב ביותר להבין שככל הנראה לאחר השלמת התהליך ניכנס די מהר למיחזור המשכנתא.
משכנתא לקרקע ניתן לקבל אך ורק לקרקע המיועדת לבנייה. אחוזי המימון ייקבעו ביחס לשווי הקרקע, לפי הערכת שמאי או עלות רכישת הקרקע – הנמוך מבין השניים. לכן לא ניתן לקבל משכנתא על קרקעות שנמסרות בעלות 0, כמו קרקעות ברמת הגולן או לבני משק.
לפני שחותמים חוזה, צריך לבדוק שהקרקע ניתנת לשעבוד, אחרת הבנק לא יאשר משכנתא עליה. חשוב לוודא שהקרקע אכן מיועדת לבניה ולא רק מוצגת ככה, ואישורי הבניה בתוקף.
במידה והקרקע נרכשת ע"י מספר רוכשים ומתוכננות להבנות עליה מספר יחידות דיור, חובה לבצע הסכם שיתוף בין הרוכשים. ההסכם צריך לכלול את חלוקת הקרקע בצורה מסודרת ותסריט מאושר ע"י מודד מוסמך ועו"ד.
מבחינת אחוז המימון, הבנקים רשאים לאשר את אותם אחוזי המימון כפי שמורשים בכל עסקה, כלומר עד 75% לדירה ראשונה, 70% לדירה חליפית ו – 50% לדירה להשקעה. בפועל, עקב הסיכונים הכרוכים בעסקה מבחינת הבנק, הוא אינו נוטה לאשר מימון באחוזים המרביים ולרוב יאשר מימון של עד 60%.
לסיכום, משכנתא לרכישת קרקע לבנייה יכולה להיות פשוטה מאוד או מסובכת מאוד. זה תלוי מאוד בתכנון ובהיערכות מראש, שיאפשרו לנו לאתר "מוקשים" מבעוד מועד. כך נצמצם את הסיכון שיעלו בעיות תוך כדי התהליך ואת הסיכוי להיקלע לעלויות גבוהות ומיותרות ולהפרות חוזה או תנאי בנייה. ואם כבר מדברים על תכנון והיערכות מראש- בשביל זה אני כאן 🙂.